보유세, 무엇을 정상화한다는 건가

 

📰 한 줄 브리핑

정부가 말하는 ‘보유세 정상화’가 고가주택 증세에만 집중된다면, 낮은 재산세와 강한 종부세라는 한국 보유세의 구조적 문제는 그대로 남는다는 비판이다.

✅ 5줄 요약

1. 정부는 최근 세제 개편에서 집값 상승에 비해 세 부담이 낮다며 고가주택 종부세·양도세 부담 강화를 ‘과세 정상화’로 제시했다.
2. 하지만 한국 보유세의 핵심 문제는 고가주택보다 대다수 일반주택의 재산세 실효세율이 지나치게 낮다는 점이라는 것이 필자의 주장이다.
3. 국회미래연구원에 따르면 주택 재산세 실효세율은 최하위 자산구간 0.038%, 50억원 초과 구간 0.472%로 약 12배 차이가 난다.
4. 정부안대로 1주택 재산세 특례를 없애면 보유세가 약 3조3000억원 증가하지만, 고가주택 종부세 공제를 없애도 약 1800억원 증가하는 데 그쳐 세수 구조의 핵심이 어디에 있는지를 보여준다.
5. 따라서 보유세 정상화라면 일반주택 재산세와 고가주택 종부세를 함께 검토해야 하며, 고가주택만 겨냥하면 시장 왜곡과 조세저항을 키울 수 있다는 지적이다.

📌 이 글의 핵심 쟁점

“도대체 무엇을 정상화한다는 것인가?”

정부 논리는 비교적 단순하다.

집값 상승 → 세 부담은 상대적으로 낮음 → 보유세 강화 필요

그런데 필자는 여기서 평균의 함정을 지적한다.

한국의 평균 보유세가 낮은 이유를 단순히 고가주택 소유자의 세금을 적게 걷어서라고 보면 안 된다는 것이다.

오히려 상당 부분은 대다수 일반주택의 재산세가 낮기 때문이라는 주장이다.

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🏠 한국 보유세의 특이한 구조

한국은 크게 보면

재산세 + 종합부동산세

라는 이중 구조다.

재산세는 모든 주택에 부과되지만 부담이 낮은 편이고, 종부세는 고가주택에 누진적으로 추가된다.

그래서 가격이 올라갈수록 세 부담이 빠르게 증가한다.

기사에 따르면 실효세율은

최하위 자산구간 0.038%
→ 50억원 초과 0.472%

약 12배 차이다.

반면 프랑스의 경우 재산세 외에 부동산부유세(IFI)가 있지만 최고세율이 1.5%이고, 관련 부채도 차감한다.

즉 필자는 한국이 이미 고가주택에 상당히 강한 누진 구조를 가지고 있다고 보는 것이다.

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💰 숫자로 보면 더 분명하다

흥미로운 대목이 있다.

정부가 1주택 재산세 한시 특례를 없애면

→ 보유세 약 3조3000억원 증가

반면 고가주택에 적용되는 종부세 1주택 세액공제를 전부 없애도

→ 약 1800억원 증가

차이가 매우 크다.

결국 한국 전체의 보유세 부담이 낮은 핵심 이유를 찾으려면 상위 0.4% 고가주택만 볼 것이 아니라 대다수 일반주택의 낮은 재산세까지 봐야 한다는 논리다.

그래서 필자는 정부가 정말 ‘보유세 정상화’를 원한다면

일반주택 재산세 + 고가주택 종부세

를 하나의 체계로 놓고 봐야 한다고 주장한다.

⚠️ 고가주택만 세금을 올리면 생기는 문제

정부 입장에서는 고가주택 증세가 정치적으로 편하다.

대상자가 적기 때문이다.

기사에서도 **40억원 이상 주택은 전체의 약 0.4%**라고 설명한다.

하지만 부동산 시장은 서로 연결되어 있다.

고가주택 보유세가 올라가면 고가주택 매매시장에 영향을 주고, 이는 중고가주택으로 연결된다. 집값 하락기에 세금 부담이 그대로 남으면 충격은 더욱 커질 수도 있다.

그래서 필자는 세금과 대출 규제로 부동산 가격을 직접 통제하려는 접근에도 한계가 있다고 본다.

💡 코난의 통찰

“세금의 목적이 무엇인가?”

재정을 마련하기 위한 것인가.

부동산 가격을 낮추기 위한 것인가.

부의 재분배를 위한 것인가.

투기를 억제하기 위한 것인가.

이 목적들이 뒤섞이면 세제는 점점 복잡해진다.

특히 한국의 종부세는 조세 + 부동산 정책 + 재분배 정책의 성격을 동시에 갖게 됐다.

그래서 집값이 오르면 세금을 강화하고, 집값이 떨어지거나 조세저항이 커지면 다시 완화하는 일이 반복된다.

여기서 중요한 원칙 하나가 나온다.

세금은 가격을 따라가야 하는가, 원칙을 따라가야 하는가.

집값이 올랐다는 이유만으로 세금을 올리고, 집값이 떨어졌다는 이유로 세금을 내린다면 보유세는 사실상 부동산 경기조절 장치가 된다.

반대로 보유세가 재산을 보유함으로써 발생하는 공공서비스 비용과 조세 부담 능력에 대한 세금이라면, 경기와 정권에 관계없이 일관된 과세 기준이 있어야 한다.

그래서 진짜 ‘보유세 정상화’는 단순히 세금을 올리는 것이 아니다.

① 왜 걷는지 목적을 정하고
② 재산세·종부세의 역할을 정리하고
③ 거래세와 보유세의 관계를 재설계하고
④ 정권이 바뀌어도 유지될 기준을 만드는 것

이어야 한다.

그렇지 않으면 ‘정상화’라는 표현 자체가 정치적 언어가 된다.

🔚 한 줄 결론

보유세 정상화의 핵심은 고가주택에 세금을 더 걷는 것이 아니라, 재산세·종부세·거래세를 어떤 원칙으로 부담시킬 것인지부터 정상화하는 것이다.

🔑 핵심 키워드

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[김원배의 시선] 보유세, 무엇을 정상화한다는 건가 | 중앙일보

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