보유세 정상화인가, 정치화인가

📰 한 줄 브리핑

보유세 정상화는 필요하지만, ‘초고가 주택’만 겨냥한 증세는 조세 원칙보다 정치적 선택이 앞선다는 비판이다.

✅ 5줄 요약

1. 정부는 부동산 세제 개편에서 1주택 종합부동산세 기준을 공시가격 12억원 초과→14억원 초과로 올리면서, 과세 대상을 줄이는 대신 고가 주택의 부담을 강화하는 방향을 택했다.
2. 한국의 보유세 실효세율은 2024년 평균 **0.147%**로 미국 1.012%, 일본 0.467%보다 낮아 보유세 강화 자체에는 일정한 근거가 있다.
3. 그러나 한국은 재산세와 종부세가 함께 존재하는 누진적 구조여서, 단순히 해외 평균 실효세율만 비교해 고가 주택 세율을 높이는 것은 문제가 있다는 주장이다.
4. 특히 거래세를 낮추고 보유세를 높이는 방식이 경제적으로 더 합리적일 수 있지만, 취득세는 지방재정에 중요하고 양도세 역시 현실적으로 낮추기 어려워 보유세만 올리는 구조가 반복되고 있다.
5. 칼럼은 결국 보유세가 정권과 선거에 따라 강화와 완화를 반복하면서 주택시장 안정이라는 정책 목표보다 정치적 수단으로 변질되는 것이 더 큰 문제라고 지적한다.

📌 이 글의 핵심 쟁점

제목 그대로다.

“보유세를 올리는 것이 문제인가, 올리는 방식이 문제인가?”

필자는 보유세 인상 자체를 반대하는 것은 아니다.

한국의 보유세 실효세율이 주요국보다 낮기 때문에 어느 정도 높일 논리는 존재한다고 본다.

문제는 정부가 전체적인 조세 체계를 개편하기보다는 ‘초고가 주택을 가진 사람에게 더 걷는다’는 방식으로 접근한다는 것이다.

쉽게 말하면,

거래세 ↓ + 보유세 ↑

라는 큰 틀의 세제 정상화가 아니라,

거래세 유지 + 고가주택 보유세 ↑

가 되어버릴 가능성을 비판하는 것이다.

🏠 왜 거래세보다 보유세인가?

경제학적으로 보면 부동산 세금은 대체로 거래할 때보다 보유할 때 걷는 것이 시장 왜곡이 상대적으로 적다는 논리가 있다.

집을 살 때 취득세, 팔 때 양도소득세가 지나치게 높으면 사람들이 거래를 미루게 된다.

반면 보유세는 거래 자체를 직접 막지는 않는다.

그래서 이상적인 방향은 대략,

취득세·양도세 부담 ↓
→ 거래 활성화

보유세 ↑
→ 부동산 보유 비용 현실화

라는 구조다.

하지만 한국에서는 이 전환이 쉽지 않다. 취득세는 지방정부의 중요한 세원이고, 양도세 인하는 ‘부자 감세’라는 정치적 공격을 받을 수 있기 때문이다.

결국 내리기는 어렵고 올리기는 쉬운 보유세만 건드리는 현상이 반복될 수 있다.

⚠️ 필자가 더 문제 삼는 것은 ‘정치화’

칼럼에서 가장 중요한 대목은 후반부다.

보유세가 경제정책이 아니라 정치 상황에 따라 움직이는 세금이 됐다는 것이다.

노무현 정부 0.82%
→ 박근혜 정부 0.74%
→ 문재인 정부 1.14%
→ 윤석열 정부 0.87%

처럼 GDP 대비 보유세 비중이 정권에 따라 움직였다는 점을 근거로 든다.

부동산 가격이 오르면 보유세를 강화하고, 세금에 대한 반발이 커지고 선거가 다가오면 다시 완화한다.

이렇게 되면 세금이 장기적인 조세 원칙이 아니라 부동산 시장과 여론을 관리하는 정책 수단이 된다.

💡 코난의 통찰

세금에서 중요한 것은 단순히 ‘얼마나 걷느냐’만이 아니다.

예측 가능성이다.

집은 주식과 달리 10년, 20년, 때로는 평생 보유하는 자산이다.

그런데 5년마다 정부가 바뀔 때마다

과세 기준 → 세율 → 공시가격 → 공제 → 다주택자 기준

이 크게 바뀐다면 국민은 장기적인 의사결정을 하기 어렵다.

더 큰 문제는 세금이 정책의 목적이 아니라 처벌의 수단처럼 인식되는 순간이다.

“집값이 올랐으니 세금을 올린다”와
“부동산이라는 자산에 어느 정도 세율을 적용하는 것이 합리적인가”는 전혀 다른 질문이다.

전자는 결과에 대응하는 정책이고, 후자는 원칙에 기반한 조세제도다.

그래서 보유세 논쟁의 본질은 ‘부자에게 세금을 더 걷을 것이냐’가 아니라,

“정부가 바뀌어도 유지될 수 있는 부동산 조세 원칙을 만들 수 있는가”

에 더 가깝다.

부동산 시장에서 가장 위험한 것은 세율이 높은 것만이 아니다.

내가 10년 뒤 얼마의 세금을 내게 될지 아무도 모르는 것 역시 하나의 비용이다.

이를 경제학적으로는 정책 불확실성이 만들어내는 비용으로 볼 수 있다. 사람들이 집을 팔지 않고 버티거나, 증여를 서두르거나, 법인을 만들거나, 특정 가격 이하 주택으로 수요가 몰리는 것도 이런 제도 변화에 대한 대응이다.

결국 좋은 세제는 많이 걷는 세제도, 적게 걷는 세제도 아니다.

낮든 높든 오래 유지되고, 누구에게 왜 걷는지 설명할 수 있는 세제다.

🔚 한 줄 결론

보유세의 가장 큰 문제는 세율이 높고 낮음이 아니라, 정권과 선거에 따라 조세의 원칙까지 흔들리는 것이다.

🔑 핵심 키워드

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[조민근의 시시각각] 보유세 정상화인가, 정치화인가 | 중앙일보

[조민근의 시시각각] 보유세 정상화인가, 정치화인가 | 중앙일보