"세금 못내면 서울 떠나라니, 조세가 주거 안정 흔들어"

 

📰 한 줄 브리핑

정부가 고가·비거주 1주택자의 세 부담을 높여 부동산을 시장에 내놓게 하려 하지만, 실제 거주·이동의 다양한 사정을 세제가 충분히 반영하지 못하면 ‘집값 안정’이 아니라 ‘주거 선택권 제한’으로 작용할 수 있다는 비판이 커지고 있다.

✅ 5줄 요약

1. 정부의 부동산 세제 개편안에 대해 국민참여입법센터에 4500건이 넘는 반대 의견이 접수되는 등 반발이 확산하고 있다.
2. 정부는 1가구 1주택 종부세 공정시장가액비율을 60%→70%로 높이고, 보유세 부담 상한을 전년 세액의 150%→200%로 확대하는 방안을 추진한다.
3. 특히 지방 이전, 자녀 교육·육아, 부모 봉양 등으로 기존 집에 거주하지 못하는 1주택자들이 비거주자라는 이유로 세제상 불이익을 받는 문제가 제기됐다.
4. 양도소득세 역시 장기보유특별공제에서 ‘보유’보다 ‘거주’ 요건을 강화하면서 오래 집을 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 세 부담이 크게 늘어날 수 있다.
5. 정부는 투기 억제와 실거주 중심의 세제 개편을 내세우지만, 반대 측은 조세가 국민의 거주·이전 선택을 사실상 강제해서는 안 된다고 주장한다.

📌 핵심 쟁점

이번 논쟁의 본질은 단순히 “부자에게 세금을 더 걷을 것이냐”의 문제가 아니다.

더 중요한 질문은 이것이다.

조세를 어디까지 국민의 행동을 유도하는 정책수단으로 사용할 수 있는가?

정부의 논리는 비교적 명확하다.

고가주택을 보유하면서 실제 거주하지 않는 사람에게 세제 혜택을 줄이면 매물이 늘어나고, 실수요자 중심으로 주택시장이 재편될 수 있다는 것이다.

반면 반대 측에서는 사람마다 직장·육아·교육·부모 봉양·질병 등으로 ‘집을 소유하는 곳’과 ‘실제로 사는 곳’이 달라질 수 있는데 이를 투기와 동일하게 취급하는 것이 타당하냐고 문제를 제기한다.

🏠 ‘1주택자’도 하나의 집단이 아니다

이 기사에서 중요한 부분이다.

1주택자라고 해도 상황은 완전히 다르다.

서울 집을 가지고 지방에서 근무하는 사람, 자녀 교육 때문에 일시적으로 다른 지역에 사는 사람, 부모를 돌보기 위해 거처를 옮긴 사람, 장기간 보유했지만 은퇴 후 다른 지역에서 생활하는 사람 등이 모두 존재한다.

그런데 세제가 ‘소유=거주’라는 하나의 정상적인 주거 형태를 전제하면 이런 사람들은 의도치 않은 불이익을 받을 수 있다.

그래서 기사에서는 비거주 사유를 폭넓게 인정하거나 예외를 보다 정교하게 설계해야 한다는 주장이 나온다.

⚖️ 세금의 두 가지 역할

세금에는 크게 두 가지 역할이 있다.

① 국가 재원을 마련하는 기능
② 사람들의 행동을 유도하는 기능

담배세나 탄소세가 대표적인 두 번째 사례다.

부동산 보유세 역시 세율을 높이면 보유 비용이 올라가기 때문에 자연스럽게 매도 압력이 생긴다.

문제는 바로 여기서 발생한다.

정부가 세금을 통해

“이 집을 계속 가지고 있으면 비용을 크게 올리겠다.”

고 하면 법적으로 매도를 강제하지 않더라도 경제적으로는 상당한 행동 압력이 된다.

따라서 조세정책이 강력해질수록 정책 목적뿐 아니라 개인의 선택권을 얼마나 침해하는지도 함께 따져봐야 한다.

💡 코난의 통찰

이번 논쟁은 최근 부동산 세제 논란을 관통하는 중요한 문제를 보여준다.

세금이 ‘재정 확보 수단’에서 ‘국민의 행동을 설계하는 수단’으로 이동하고 있다는 점이다.

정부가 원하는 방향은 명확하다.

고가주택을 보유하지 말라.
보유하려면 실제 거주하라.
그렇지 않으면 더 많은 세금을 부담하라.

법으로 금지하는 것은 아니지만 세금 차이를 크게 만들면 사람들의 선택은 자연스럽게 정부가 원하는 방향으로 움직인다.

 

이를 경제학에서는 흔히 피구세(Pigouvian tax)적 접근으로 이해할 수 있지만, 담배·오염처럼 명확한 사회적 비용이 있는 행위와 ‘어디에 살고 어떤 집을 보유할 것인가’라는 개인의 재산·거주 선택을 동일한 방식으로 다룰 수 있는지는 별개의 문제다.

더구나 부동산은 주식처럼 버튼 하나로 사고팔 수 있는 자산이 아니다. 이사에는 직장·학교·가족·생활권이라는 비용이 따라붙는다.

따라서 좋은 부동산 세제의 기준은 단순히 “누구에게 얼마나 더 걷을 것인가”가 아니라, 예측 가능하고 단순하며 국민이 세금 때문에 비정상적인 선택을 하지 않아도 되는가에 있어야 한다.

애덤 스미스가 조세의 중요한 원칙으로 확실성(certainty)을 강조했던 이유도 여기에 있다. 세금은 얼마를 왜 내는지 예측할 수 있어야 하고, 정권과 정책에 따라 지나치게 흔들리면 개인의 장기적인 자산·주거 계획 자체가 어려워진다.

결국 집값을 잡기 위해 세금을 복잡하게 만들수록 세금은 부동산 시장을 교정하는 장치가 아니라 국민의 주거 선택을 왜곡하는 또 하나의 변수가 될 수 있다.

🔚 한 줄 결론

부동산 세제의 목표가 집값 안정이라면 ‘집을 가진 사람을 움직이는 세금’보다 ‘사람이 자유롭게 움직일 수 있는 단순하고 예측 가능한 세금’을 만드는 것이 먼저다.

🔑 핵심 키워드

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