어디 사는 걸 왜 허락받아야 하나

 

📰 한 줄 브리핑

비거주 1주택자를 투기 가능성만으로 규제하고, 어디에 살 것인지까지 정부의 허락을 받게 만드는 것은 부동산 정책을 넘어 ‘거주 이전의 자유’ 문제라는 비판이다.

✅ 5줄 요약

1. 정부 세제개편안은 1주택 실거주자와 비거주자를 구분해 비거주 1주택자의 종부세 공제액을 12억원→9억원으로 낮추고 양도세 보유공제를 없애는 방향을 제시했다.
2. 정부 논리는 자기 집에 살지 않는 1주택자는 상대적으로 투기 가능성이 높으므로 세제 혜택을 줄이겠다는 것이다.
3. 취학·치료·봉양·해외 체류 등 불가피한 비거주에는 예외를 인정하지만, 직장 이동이나 자녀 교육처럼 실제 삶에서 흔한 사유는 인정 범위가 좁고 증빙도 요구된다.
4. 필자는 이를 두고 국민이 어디에서 살 것인지 정부에 사유를 설명하고 허락받는 구조가 되는 것 아니냐고 비판한다.
5. 여기에 토지거래허가구역 확대까지 더해지면서 세금뿐 아니라 주택 매매·거주 이전까지 정부 규제가 확대되고 있으며, 향후 추가 규제 가능성도 우려한다.

📌 이 글의 핵심 쟁점

이번 칼럼의 핵심은 세율이 아니다.

“1주택자가 자기 집에 반드시 살아야 하는가?”

라는 질문이다.

사람에게 집은 하나지만 삶의 필요에 따라 소유하는 집과 실제 사는 집이 다를 수 있다.

직장이 바뀔 수도 있고,
자녀 학교 때문에 이동할 수도 있고,
부모를 돌봐야 할 수도 있고,
경제적 이유로 자기 집을 임대하고 더 저렴한 곳에서 살 수도 있다.

그런데 정부가

실거주 = 정상적 주거
비거주 = 투기 가능성

이라는 기준을 세우기 시작하면 개인은 자신의 거주 형태가 정당하다는 것을 정부에 설명해야 한다는 게 필자의 문제 제기다.

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🏠 ‘똘똘한 한 채’를 잡으려다 생기는 역설

정부 정책의 출발점에는 나름의 논리가 있다.

다주택자를 규제했더니 자산가들이 여러 채 대신 서울 핵심지역의 고가주택 한 채에 자산을 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 나타났다.

그러자 이번에는 같은 1주택자도

실거주 1주택자 ↔ 비거주 1주택자

로 다시 나누기 시작했다.

필자가 우려하는 것은 바로 이 지점이다.

규제 → 회피 행동 → 새로운 규제 → 새로운 회피 행동

이라는 순환이다.

다주택자를 규제하면 1주택 고가주택으로 이동하고, 그것을 다시 규제하면 실거주와 비거주를 구분하고, 이후 또 다른 예외와 회피가 등장하면 새로운 기준이 추가된다.

결국 세제는 점점 복잡해진다.

⚠️ 더 중요한 문제는 ‘예외를 누가 판단하는가’

비거주 1주택자를 모두 투기꾼으로 볼 수 없으니 정부도 예외를 인정한다.

취학, 치료, 봉양, 해외 체류 등이다.

문제는 여기서 발생한다.

어떤 사유까지 정당한 비거주인가?

직장이 서울 노원구인데 경기도 구리에 전세를 얻으면 괜찮은가?

좋은 학군 때문에 강남에 전세로 가는 것은 투기인가, 교육 목적의 이동인가?

부모 근처에 살기 위한 이동은 어느 거리까지 인정할 것인가?

결국 예외를 만들수록 정부가 개인의 삶의 사정을 판단해야 하는 상황이 발생한다.

그리고 국민은 혜택을 받기 위해 근무증명서·재학증명서·진단서·가족관계증명서 등을 제출해야 한다.

필자가 가장 불편하게 보는 대목이다.

🧩 토지거래허가제와 연결하면

칼럼은 이 문제를 세금에서 끝내지 않는다.

토지거래허가구역에서는 주택을 거래할 때도 정부의 허가가 필요하고 실거주 의무 등이 붙는다.

즉,

무엇을 소유할 것인가
→ 어디에 투자할 것인가
→ 어디에서 살 것인가

까지 정부의 개입 영역이 넓어질 수 있다는 것이다.

그래서 제목이 단순히 “비거주 1주택자 세금이 과도하다”가 아니라

〈어디 사는 걸 왜 허락받아야 하나〉

인 것이다.

💡 코난의 통찰

최근의 보유세 칼럼들과 연결하면 하나의 중요한 흐름이 보인다.

처음에는 다주택자 규제였다.

그 결과 ‘똘똘한 한 채’가 등장했다.

그러자 고가 1주택자가 정책 대상이 됐다.

이제는 같은 1주택자도 실거주자와 비거주자로 나누기 시작한다.

여기서 중요한 문제가 생긴다.

정책이 사람의 행동을 규제할수록 사람을 더 세밀하게 분류해야 한다.

다주택자냐 1주택자냐.

고가주택이냐 아니냐.

실거주냐 비거주냐.

비거주라면 취학 때문인가, 직장 때문인가, 부모 봉양 때문인가.

 

결국 규제의 정밀도가 올라갈수록 행정의 복잡성과 국민의 입증 책임도 함께 커진다.

이건 세금 문제에서 상당히 중요한 포인트다.

좋은 제도는 국민의 삶을 일일이 들여다보지 않아도 작동해야 한다.

반대로 어떤 제도를 공정하게 운영하기 위해 “당신은 왜 거기에 살고 있습니까?”라는 질문을 국가가 계속해야 한다면, 그 제도의 행정비용과 자유에 대한 비용까지 따져봐야 한다.

다만 반대 논리도 있다. 실거주 혜택을 아무 조건 없이 주면 실제 거주 목적의 1주택자와 투자 목적으로 집을 보유하면서 다른 곳에 거주하는 사람을 동일하게 지원하게 된다. 따라서 실거주 우대 자체에는 정책적 논리가 존재한다.

결국 핵심은 실거주냐 비거주냐의 이분법보다,

투기를 억제하기 위해 개인의 삶을 어디까지 정부가 심사할 수 있는가

라는 비례성의 문제다.

🔚 한 줄 결론

부동산 정책이 ‘몇 채를 가졌는가’를 넘어 ‘왜 거기에 살지 않는가’까지 묻기 시작하면, 조세정책의 문제는 개인의 선택과 국가 개입의 경계 문제로 넘어간다.

🔑 핵심 키워드

#비거주1주택 #실거주 #종부세 #양도소득세 #똘똘한한채 #토지거래허가제 #부동산정책 #거주이전자유 #조세정책 #정부규제

 

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[최민우의 시시각각]어디 사는 걸 왜 허락받아야 하나 | 중앙일보

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