굿바이, 거주의 자유

 

📰 한 줄 브리핑

정부가 다주택자뿐 아니라 고가·비거주 1주택자까지 세금을 강화하면서, 부동산 과세가 ‘투기 억제’를 넘어 국민의 ‘어디서 살 것인가’를 제약하는 단계로 가고 있다는 비판이다.

✅ 5줄 요약

1. 정부 세제개편안은 고가·비거주 1주택자에 대한 세 부담을 강화하는 방향으로, 종부세 최고세율을 2.7%에서 5%로 올리고 양도세·장기보유특별공제 등도 손질하는 내용을 담고 있다고 칼럼은 설명한다.
2. 특히 비거주 1주택자에 대한 양도세·종부세 혜택을 축소하면서 직장·취학·전근 등으로 실제 거주지를 옮겨야 하는 사람들까지 세제상 불이익을 받을 수 있다고 지적한다.
3. 집주인의 세 부담이 커지면 매물이 줄고 전월세 가격으로 부담이 전가될 가능성이 있어, 세입자에게는 결국 ‘안 사자니 전월세, 사자니 세금’이라는 이중 부담이 될 수 있다고 주장한다.
4. 고가 1주택자의 종부세와 양도세 부담까지 크게 높아지면 집을 보유하는 것도, 팔고 다른 곳으로 옮기는 것도 어려워져 부동산 시장의 정상적인 이동과 거래가 위축될 수 있다고 본다.
5. 필자는 집값 급등의 근본 원인을 공급 부족과 정부의 부동산 정책 실패에서 찾으며, 이를 세금으로 해결하려 하면 ‘거주의 자유’와 ‘주거의 자유’까지 침해하는 결과로 이어질 수 있다고 비판한다.

📊 숫자로 보는 기사

• 50% : 한국 상속·증여세 최고세율
• 2.7% → 5% : 종부세 최고세율 변화로 기사에서 제시한 수치
• 46억원 : 칼럼에서 예로 든 아파트 시가
• 1.3% → 2% : 해당 사례의 종부세율 변화
• 20억원 → 10억원 : 장기보유특별공제 최대 한도로 기사에서 설명한 변화

📌 핵심 내용

이 칼럼에서 가장 중요한 단어는 사실 ‘세금’보다 ‘이동’이다.

정부는 실거주자에게 혜택을 주고 비거주자에게 세금을 더 부과하면 투기 수요를 억제할 수 있다고 본다. 하지만 현실에서는 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 소유한 집과 실제 사는 집이 달라지는 경우가 적지 않다.

따라서 ‘실거주=선, 비거주=투기’라는 단순한 구분으로 세제를 설계하면 정상적인 주거 이동까지 위축시킬 수 있다는 게 필자의 문제의식이다.

특히 양도세가 높아 집을 팔고 이동하는 비용까지 커진다면, 세금이 부동산 보유를 억제하는 것이 아니라 오히려 기존 주택에 계속 머물게 하는 ‘잠금 효과(Lock-in effect)’를 만들 수 있다는 논리다.

❓ 왜 중요한가

첫 번째 칼럼이 “세금으로 집값을 잡을 수 있는가”라는 거시적 질문이었다면, 이번 칼럼은 한 단계 더 들어가 “그 세금이 개인의 삶과 주거 선택을 어떻게 바꾸는가”를 묻는다.

세금을 올렸을 때 집주인이 집을 팔 것이라는 정부의 예상과 달리, 높은 양도세 때문에 오히려 집을 팔지 않는다면 매물이 줄어든다. 보유세 부담을 임대료에 전가한다면 세입자도 영향을 받는다.

결국 세제는 단순히 ‘누가 얼마를 내느냐’의 문제가 아니라 사람들이 어디에 살고, 언제 집을 사고팔 것인가를 결정하는 인센티브의 문제라는 것이다.

💡 코난의 통찰

부동산에서 가장 위험한 정책은 ‘이동 비용’을 높이는 정책일 수 있다.

건강한 부동산 시장에서는 사람이 직장을 옮기면 집도 옮길 수 있고, 가족이 늘면 더 큰 집으로 이동하고, 은퇴하면 작은 집으로 옮길 수 있어야 한다.

그런데 보유세가 높아지면 가지고 있기 어렵고, 양도세가 높아지면 팔기도 어렵고, 취득세가 높으면 새로 사기도 어려워진다.

그러면 역설적으로 정부가 부동산 시장을 강하게 규제할수록 주택의 이동성이 떨어지는 ‘동맥경화’가 생길 수 있다.

따라서 좋은 부동산 세제의 기준은 단순히 “부자에게 얼마나 많이 걷느냐”가 아니라,

“사람과 주택이 필요에 따라 자연스럽게 이동할 수 있게 만드는가”까지 포함해야 한다.

🔚 한 줄 결론

집은 자산이면서 동시에 삶의 공간이다. 세금이 집을 사고팔 자유까지 과도하게 막는 순간, 부동산 정책은 가격의 문제를 넘어 ‘거주의 자유’의 문제가 된다.

🔑 핵심 키워드

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[이상렬의 시시각각] 굿바이, 거주의 자유 | 중앙일보

[이상렬의 시시각각] 굿바이, 거주의 자유 | 중앙일보