남의 집엔 원칙, 내 집엔 사정

 

📰 한 줄 브리핑

이 칼럼은 장관 후보자들의 ‘영끌·비거주 주택’ 논란을 개인의 내로남불로만 보지 않고, 더 근본적으로는 정부가 현실에서 자연스럽게 발생하는 주거·투자·대출 행위를 ‘실수요와 투기’라는 도덕적 이분법으로 나누면서 스스로 모순에 빠졌다고 비판한다.

✅ 5줄 요약

1. 홍지선 국토교통부 장관 후보자는 지난해 서울 구로구 아파트를 10억500만원에 사면서 주담대 3억6700만원과 장모 차입금 1억7000만원 등 약 5억3700만원을 조달했다. 현재는 해당 주택에 실거주하고 있으며, 장모 차입금에는 연 4.6% 이자를 지급한다고 해명했다. (이데일리)
2. 칼럼은 홍 후보자가 과거 경기도 주택토지실장 시절 주택가격 상승 원인으로 ‘과도한 대출’과 투자수요를 지적했던 점을 들어 정책적 언행과 개인의 주택구입 방식 사이의 일관성을 문제 삼는다. (TV조선)
3. 다른 장관 후보자들에게도 장기 비거주 1주택, 가족 간 차입, 철거민 특별분양 등의 논란이 제기되면서 정부가 내세운 실거주·대출 억제 중심 부동산 정책의 기준이 정책 담당자 자신들에게 되돌아오고 있다는 게 칼럼의 문제의식이다.
4. 다만 칼럼은 이들의 행동을 곧바로 불법이나 투기라고 단정하지 않는다. 직장 때문에 자기 집을 임대하고 다른 지역에서 전세를 살거나, 자녀 교육 때문에 이사하고, 집값 상승 전에 대출을 이용해 집을 사는 것은 일반 국민에게도 흔한 행동이라는 것이다.
5. 그래서 칼럼은 “사람을 정책에 맞추지 말고 정책을 현실에 맞춰야 한다”고 주장한다. 시장은 국민의 욕망을 훈계하는 곳이 아니라 그 욕망을 전제로 공급·세제·금융규칙을 설계해야 한다는 논리다.

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🔢 핵심 숫자 — 10억500만원의 집, 5억3700만원의 차입

홍지선 후보자 사례가 칼럼의 논리를 가장 선명하게 보여준다.

매입가격 10억500만원
주택담보대출 3억6700만원
장모 차입 1억7000만원
총 차입 약 5억3700만원

매입가의 약 53%를 빌린 셈이다. 해당 아파트는 최근 14억원대에 거래돼 1년여 만에 상당한 가격 상승이 있었다. (에너지경제신문)

야당은 이를 ‘영끌’이라고 비판한다.

하지만 여기서 재미있는 것은 홍 후보자의 과거 발언이다.

그는 2021년 경기도 주택토지실장으로 있을 당시 주택가격 상승 과정에서 사람들이 대출을 받아 수요를 끌어올리는 현상을 지적했다. (TV조선)

그러니까 논쟁의 본질은 대출 자체가 불법이냐가 아니다.

정책 담당자로서는 문제라고 보았던 행동을 개인으로서는 왜 합리적인 선택이라고 판단했는가?

바로 이 질문이다.

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📚 경제학적 맥락 — ‘합성의 오류’가 숨어 있다

이 칼럼을 이해하는 데 상당히 재미있는 개념이 합성의 오류(Fallacy of Composition)다.

개인에게 합리적인 행동이 사회 전체에서는 나쁜 결과를 만들 수 있다는 것이다.

집값이 계속 오른다고 생각해보자.

개인에게는

빚을 최대한 활용해 빨리 집을 산다

가 합리적일 수 있다.

그런데 모든 사람이 그렇게 하면

대출 확대
→ 주택수요 증가
→ 집값 상승
→ 더 늦기 전에 매수
→ 다시 대출 증가

가 발생할 수 있다.

따라서 정부가 대출을 규제하는 데는 경제적 논리가 있다.

문제는 여기서 한 단계 더 나아가

“대출을 받아 집을 사는 사람의 욕망 자체가 잘못됐다.”

라고 판단하기 시작할 때다.

개인의 합리적 선택과 거시경제의 안정이라는 서로 다른 층위의 문제를 도덕적 문제로 바꿔버릴 수 있기 때문이다.

💡 코난의 통찰

① 어제 조선일보 기사보다 오늘 칼럼이 한 단계 더 본질적인 질문을 던진다

어제 기사의 프레임은 주로 이것이었다.

정부: 비거주·영끌 규제
장관 후보자: 비거주·영끌 경험
→ 내로남불 아닌가?

오늘 칼럼은 여기에서 한 단계 더 간다.

그런데 장관 후보자들조차 그렇게 행동했다면, 혹시 그 행동 자체가 인간에게 너무 자연스러운 것 아닐까?

이 질문이 훨씬 재미있다.

정부 최고위 관료가 될 사람들조차

좋은 집을 갖고 싶고
집값 상승의 혜택을 받고 싶고
대출을 이용하고 싶고
직장 때문에 자기 집을 세주고 다른 곳에 살기도 한다.

그렇다면 이것을 단순히 ‘투기적 욕망’으로 규정하는 정책이 현실을 제대로 설명하고 있는지 다시 물어야 한다는 것이다.

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② 인간에게 ‘더 좋은 집에서 살고 싶다’는 욕망은 꽤 강하다

주택은 단순한 잠자리만이 아니다.

교육
교통
직장 접근성
안전
환경
사회적 지위
자산

이 모두 결합된 재화다.

그래서 소득이 늘면 사람들은 더 좋은 집을 원한다.

경제학적으로 이상한 일이 아니다.

소득 ↑ → 주거의 질에 대한 수요 ↑

그런데 공급이 제한된 지역에서 모두가 더 좋은 주거를 원하면 당연히 가격이 오른다.

따라서 부동산 문제를

“사람들이 욕심을 내서 집값이 오른다”

라고 설명하는 것은 정책적으로 별 도움이 되지 않는다.

욕망은 정책변수가 아니기 때문이다.

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③ 정부가 통제해야 할 것은 ‘욕망’이 아니라 ‘외부효과’다

여기서 좋은 정책과 나쁜 정책의 경계가 나온다.

정부가

“빚내서 집 사지 마.”

라고 훈계하는 것이 아니라

“당신이 빚을 내는 것은 자유지만 금융시스템 전체가 위험해지지 않도록 이 정도까지만 허용하겠다.”

라고 하는 것이다.

완전히 다른 접근이다.

예를 들어 DSR 규제의 가장 강한 경제적 논리는

부동산 투기꾼을 벌주기 위해서

가 아니라

가계부채가 금융시스템 전체의 위험으로 번지는 것을 막기 위해서

다.

그러면 정책이 도덕에서 리스크 관리로 바뀐다.

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④ ‘실수요자 vs 투기꾼’이라는 구분 자체가 현실에서는 굉장히 애매하다

집을 사는 사람에게 물어보자.

“왜 샀습니까?”

대부분은 이렇게 대답할 가능성이 높다.

살려고 샀다.
그런데 가격도 올랐으면 좋겠다.

두 가지가 동시에 존재한다.

그래서 주택은 특이하다.

소비재이면서 투자재다.

자동차는 대체로 시간이 지나면 가치가 떨어지지만, 주택은 거주 서비스를 제공하면서 동시에 자산가격이 오를 수 있다.

따라서 사람을

실수요자 / 투기자

두 그룹으로 정확하게 나누려는 순간 예외규정이 폭발한다.

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⑤ 그래서 규제가 복잡해지는 것이다

정부가 ‘착한 실수요자’를 보호하려 한다.

그러면 이런 질문이 시작된다.

몇 년 살아야 실거주인가?
직장 때문에 이사하면?
자녀 학교 때문에 옮기면?
부모를 모셔야 한다면?
해외근무를 한다면?
전세를 주고 다른 지역에서 살면?

하나씩 예외를 만들기 시작한다.

결국

원칙 → 예외 → 예외의 예외 → 특례 → 증빙

으로 간다.

그리고 바로 여기서 오늘 제목이 나온다.

“남의 집엔 원칙, 내 집엔 사정.”

남에게 적용할 때는 단순한 규칙이지만, 자신에게 적용해 보면 삶에는 수많은 사정이 있다는 것을 알게 된다.

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⑥ 다만 그렇다고 ‘시장에 맡기면 된다’는 결론도 너무 단순하다

이 칼럼의 주장도 한계는 있다.

부동산은 일반 상품과 다르다.

토지는 공급이 제한돼 있고, 주택은

금융
세대 간 자산격차
교육
출산
지역격차

와 연결된다.

무제한 대출을 허용하면 개인의 선택이 금융시스템 전체의 위험으로 전이될 수도 있다.

따라서 문제는

규제냐 시장이냐

가 아니다.

더 좋은 질문은

“어떤 시장실패를 어떤 규제로 교정할 것인가?”

이다.

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⑦ 그래서 좋은 규제는 ‘사람의 의도’를 판단하지 않아야 한다

이 부분이 어제부터 나온 부동산 기사들의 가장 중요한 공통점 같다.

좋은 규제는 가능한 한

“당신은 투기꾼입니까?”

를 묻지 않아야 한다.

대신 객관적으로 측정 가능한 행동을 본다.

부채가 소득 대비 얼마나 큰가
보유기간이 얼마나 짧은가
몇 채를 보유하고 있는가
금융시스템에 어떤 위험을 만드는가
거래차익이 얼마인가

같은 것이다.

즉

사람을 분류하는 규제

보다

행동과 위험을 규제하는 제도

가 단순하고 예측 가능하다.

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⑧ 결국 이 칼럼에서 가장 좋은 문장은 마지막이다

칼럼은 이렇게 결론 내린다.

“현실을 정책에 맞추려고 할 게 아니라 정책을 현실에 맞춰야 한다.”

정책을 만들 때 굉장히 중요한 원칙이다.

경제정책은

사람들이 어떻게 행동해야 하는가

를 전제로 만드는 것이 아니라,

사람들이 실제로 어떻게 행동하는가

를 전제로 만들어야 한다.

이건 부동산뿐 아니라

세금
복지
연금
노동
교육

모두 똑같다.

인간을 바꾸려는 정책보다 인간의 행동을 전제로 설계된 정책이 오래간다.

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🔚 코난의 한줄

장관 후보자들의 ‘영끌’과 비거주 주택이 흥미로운 이유는 단순히 내로남불을 보여줘서가 아니다. 정책을 만드는 사람들조차 좋은 집을 원하고, 대출을 이용하고, 사정에 따라 자기 집을 세놓는다. 그렇다면 정부가 통제해야 할 것은 그 욕망 자체가 아니라 욕망이 만들어내는 금융위험과 시장 왜곡이다. 좋은 정책은 인간에게 욕망하지 말라고 명령하는 것이 아니라, 인간이 욕망한다는 사실에서 출발한다.

🔑 핵심 키워드

#부동산정책 #홍지선 #영끌 #실수요자 #투기수요 #대출규제 #DSR #합성의오류 #정책일관성 #시장과정부

 

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[이슈프리즘] 남의 집엔 원칙, 내 집엔 사정