집값 잡겠다는 세금, 누구를 위한 정책인가

 

📰 한 줄 브리핑

고가 주택 보유자에게 세금을 더 걷는 것과 집값·전월세 시장을 안정시키는 것은 별개의 문제이며, 거래와 이사를 막는 세금은 오히려 주택시장의 경직성을 키울 수 있다는 주장이다.

✅ 5줄 요약

1. 5억원에 산 집을 20억원에 팔아 15억원의 차익이 생겨도, 장기간의 물가 상승과 화폐가치 하락을 고려하면 이를 일반적인 사업소득과 동일하게 볼 수 있는지는 오랜 경제학적 논쟁거리다.
2. 특히 1주택자는 집을 팔면 다시 거주할 집을 사야 하기 때문에 양도차익 전부를 자유롭게 사용할 수 없으며, 이런 특성을 고려해 장기보유특별공제가 운영돼 왔다.
3. 정부 세제개편안은 1주택자의 장기보유특별공제 중 ‘보유’ 혜택을 없애고 공제 한도를 단계적으로 10억원까지 축소하는 방향인데, 필자는 전체 주택의 0.4%에 불과한 고가 주택을 겨냥한 정책이라고 지적한다.
4. 세 부담을 우려한 고가 주택 소유자들이 매물을 내놓고 있지만 대출 규제와 보유세 부담 때문에 매수자는 부족하고, 기존 집주인들은 집이 팔리지 않으면 전월세로 돌리면서 매매·임대차 시장 모두에 영향을 줄 수 있다고 분석한다.
5. 필자는 집값 안정이 목적이라면 특정 계층에 세금을 더 걷는 것보다 거래·이사의 비용을 낮춰 주택시장이 원활하게 움직이도록 만드는 세제 정상화가 필요하다고 주장한다.

📊 숫자로 보는 기사

• 5억원 → 20억원 : 기사에서 제시한 장기보유 주택 사례
• 15억원 : 명목상 양도차익
• 최대 80% : 기존 장기보유특별공제 혜택
• 10억원 : 개편안의 단계적 공제 한도
• 0.4% : 정부가 세 부담 증가 대상으로 설명한 주택 비중
• 20억원 : 기사에서 예로 든 고가 1주택
• 15억원 초과 주택 : 대출 규제 강화 대상으로 언급된 구간

📌 핵심 내용

이 칼럼의 핵심 질문은 간단하다.

“부동산 세금의 목적은 세금을 더 걷는 것인가, 집값을 안정시키는 것인가?”

정부 입장에서는 상위 0.4%의 고가 주택에 세 부담을 높이는 것이기 때문에 대부분 국민과 무관하다고 설명할 수 있다.

하지만 필자는 부동산 세금은 누가 내느냐만으로 끝나는 세금이 아니라고 주장한다.

세금이 올라가면 집주인은 팔지, 계속 보유할지, 임대를 놓을지 결정한다. 매물이 줄거나 임대주택이 줄면 그 결과는 매매가격과 전월세 가격을 통해 다른 사람에게 전달될 수 있다.

즉 과세 대상은 0.4%라도 시장에 미치는 영향은 나머지 99.6%와 연결돼 있다는 것이 글의 핵심 논리다.

❓ 왜 중요한가

특히 흥미로운 부분은 ‘집주인 우위 시장’에 대한 지적이다.

고가 주택 보유자의 세 부담을 높이면 처음에는 매물이 늘어 집값 안정에 도움이 되는 것처럼 보일 수 있다.

그런데 동시에 대출 규제로 매수자가 줄어들면 거래가 성사되지 않는다. 집주인은 결국 매물을 거두고 전월세로 돌릴 수 있다.

여기에 기존 1주택자가 실거주 요건 때문에 자기 집으로 돌아가면 기존 임차인이 나가야 한다. 전세 공급이 줄어든 상황이라면 임대인의 협상력이 커지고 전월세 가격이 올라갈 가능성이 있다는 것이다.

결국 중요한 것은 세율 자체보다 세금과 규제가 사람들의 행동을 어떻게 변화시키느냐다.

💡 코난의 통찰

핵심은 부동산 시장의 ‘유동성’이다.

보유세가 높으면 가지고 있기 어렵고, 양도세가 높으면 팔기 어렵고, 취득세가 높으면 새로 사기 어렵고, 대출 규제가 강하면 살 사람도 줄어든다.

이 네 가지가 동시에 작동하면 시장 참여자들은 움직이지 않는다.

그러면 거래량은 줄고 필요한 사람이 필요한 집으로 이동하기 어려워진다. 부동산 시장에서 가격 못지않게 중요한 ‘주택의 회전율’이 떨어지는 것이다.

여기서 역설이 발생한다.

정부는 집값을 잡기 위해 거래비용을 높였는데, 거래가 막히면서 공급되는 매물이 줄어 오히려 가격을 경직시키는 결과가 나타날 수 있다.

따라서 부동산 정책은 ‘누구에게 얼마를 더 걷을 것인가’보다 ‘이 정책을 시행하면 사람들이 어떻게 행동할 것인가’를 먼저 따져봐야 한다.

🔚 한 줄 결론

집값 안정의 핵심은 집을 가진 사람을 움직이지 못하게 만드는 것이 아니라, 사고 싶은 사람은 사고 팔고 싶은 사람은 팔고 옮기고 싶은 사람은 옮길 수 있게 만드는 데 있다.

🔑 핵심 키워드

#부동산세제 #집값 #1주택자 #장기보유특별공제 #양도소득세 #보유세 #대출규제 #전월세 #주택거래 #주택유동성 #세제개편 #부동산정책

 

반응형

728x90

[오늘과 내일/이상훈]집값 잡겠다는 세금, 누구를 위한 정책인가｜동아일보

[오늘과 내일/이상훈]집값 잡겠다는 세금, 누구를 위한 정책인가